2022-07-01 02:40:12 | Tin Tức Bất Động Sản

5 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG MỚI NHẤT

Việc xác định giá đất rất quan trọng trong khâu quản lý, sử dụng đất vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, cũng như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Theo đó, tùy vào từng trường hợp mà sẽ có các phương pháp xác định giá đất phù hợp.

5 phương pháp xác định giá đất hiện nay

5 phương pháp xác định giá đất hiện nay

Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, tùy vào từng trường hợp cụ thể mà áp dụng một trong năm phương pháp xác định giá đất sau đây:

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp định giá đất này thực hiện bằng cách thông qua phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự nhau về mục đích sử dụng đất, khả năng sinh lợi, vị trí, kết cấu hạ tầng, hình thể, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng đất, trúng đấu giá để so sánh và xác định giá của thửa đất đang cần định giá.

Những thửa đất trống có một số đặc điểm tương tự như trên được gọi là thửa đất so sánh.

Phương pháp chiết trừ

Đây được định nghĩa là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền ra khỏi tổng giá trị bất động sản (tổng giá trị này bao gồm giá trị đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp thu nhập

Phương pháp định giá đất này tính bằng thương số giữa thu nhập ròng (tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí) thu được 1 năm trên 1 đơn vị diện tích đất với lãi suất gửi tiết kiệm 1 năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh, thành thuộc Trung ương.

Cụ thể giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá / Diện tích của thửa đất cần định giá

Phương pháp thặng dư

Phương pháp này giúp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính khỏi tổng doanh thu phát triển giả định.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp định giá đất này dùng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành thuộc Trung ương ban hành.

Điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất

Điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất

Điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất được quy định rõ tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP:

Đối với phương pháp so sánh trực tiếp: Được áp dụng để định giá đất khi thị trường có các thửa đất so sánh đã được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Đối với phương pháp chiết trừ: Được áp dụng để định giá đối với những thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đầy đủ số liệu về giá bất động sản (gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất) tương tự đối với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá.

Phương pháp thu nhập: Được áp dụng để định giá đối với thửa đất đã xác định được những khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng thửa đất đó.

Phương pháp thặng dư: Được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi về quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi đã xác định được tổng doanh thu phát triển giả định cũng như tổng chi phí ước tính.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Được áp dụng để định giá đất trong 3 trường hợp sau:

  • Dùng làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất hàng năm mà cần phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh phù hợp với chu kỳ tiếp theo.
  • Dùng làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất hàng năm.
  • Dùng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với dự án có các thửa đất liền kề nhau và có cùng mục đích sử dụng, có khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự hoặc trường hợp khu vực thu hồi đất không đủ thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất còn lại.

Một số lưu ý khi áp dụng các phương pháp định giá đất

Một số lưu ý khi áp dụng các phương pháp định giá đất

Trước tiên, cần căn cứ vào điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất và các thông tin thu thập được để chọn phương pháp định giá đất cho phù hợp.

Tiếp đến, trong trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp 5 phương pháp định giá đất trên để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định chính xác giá đất.

Vừa rồi là các phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng các phương pháp đó cho phù hợp. Trong đó, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (tính giá đất theo hệ số K) đang là phương pháp phổ biến nhất, chủ yếu được áp dụng khi tính tiền bồi thường và thu hồi đất.